¿Cómo se calcula el valor de una propiedad en Uruguay?

Tasar una propiedad no es promediar precios de portales inmobiliarios. Los tasadores profesionales aplican metodologías específicas según el tipo de inmueble, su uso y las condiciones del mercado en el momento del informe.

No existe un único método

Promediar avisos publicados en portales no es una tasación: esos precios son pedidos, no necesariamente valores de cierre. Una tasación real implica que un matriculado elija la metodología adecuada para el caso concreto, y la justifique en el informe.

Las cuatro metodologías más utilizadas en Uruguay son el método comparativo de mercado (para cualquier tipo de inmueble), el método del costo menos la depreciación (para casas), el método del ingreso o capitalización (para inmuebles comerciales), y el método de la tabla del tres (para apartamentos).

Método comparativo de mercado

Analiza propiedades similares, vendidas o en oferta activa, en la misma zona, y ajusta el valor según las diferencias en ubicación, estado de conservación, distribución, luminosidad, antigüedad, vista y gastos comunes.

Método del costo menos la depreciación

Aplica las fórmulas de Ross-Heidecke para calcular la depreciación de la construcción, y el método de Fitte-Cervini para el valor del terreno. Es especialmente útil cuando no existen comparables directos en la zona.

Método del ingreso o capitalización

Estima el flujo de ingresos futuros por renta del inmueble y lo capitaliza aplicando una tasa de descuento que refleja el riesgo y las condiciones del mercado. Se usa principalmente en inmuebles comerciales y de renta.

Método de la tabla del tres

Analiza alrededor de 30 variables agrupadas en cuatro categorías (ubicación, edificio, características inmutables de la unidad y estado de conservación) para ajustar el valor de un apartamento frente a sus comparables.

Por qué esto importa

La metodología aplicada es lo que le da sustento técnico al informe y lo hace defendible ante un banco, un juzgado o una escribanía. Es también la diferencia central entre una tasación profesional y una estimación comercial gratuita.